当下的常州楼市:我们只看到刚需盘房价上涨,产品……

搜狐焦点常州 2019-03-11 09:25:05
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最近的常州房地产圈,充斥着楼市回暖,价格上涨的声音。 给人的感觉是,似乎房价上涨是买房的唯一动力,房价上涨一旦停滞,成交就会陷入僵局。 当常州房价从7000元/㎡的均价涨到14000+元/㎡的今天的时候,三年实现房价翻番。 时至今日,想要历史重现,或许有点困?#36873;?楼市已经从买就能赚变成了买了之后要慢

最近的常州房地产圈,充斥着楼市回暖,价格上涨的声音。

给人的感觉是,似乎房价上涨是买房的唯一动力,房价上涨一旦停?#20572;?#25104;交就会陷入僵局。

当常州房价从7000元/㎡的均价涨到14000+元/㎡的今天的时候,三年实现房价翻番。

时至今日,想要历史重?#37073;?#25110;许有点困?#36873;?/b>

楼市已经从买就能赚变成了买了之后要慢慢等才能赚的历史档口了。

当越来越多的高价项目入市,购房者考虑的除了房价,还有什么?

那就是产品迭代后的价值点在哪里

一、市场冷热不均?#21482;?#26126;显

从房地产从业者和媒体的炒作中,我们往往只看到好的一面,但市场总是多样性的。

从2月下旬后的常州楼市表现来看,流量较大和成交较好的基本都是一些纯刚需项目或者性价比比较高的?#32435;?#39033;目。

事实上用这些项目卖的好来证明楼市回暖,显然有点证据不充?#37073;?#20026;什么呢?哪怕是市场急速冷却的2018年底,常州?#24266;?#26377;刚需项目实现清盘的例子,如嘉宏孟河MOOCstar星光城首开就实现了售罄。而时至又一年的“金三银四?#20445;?#21018;需和?#32435;?#39033;目?#20852;?#22238;暖,其实是再正常?#36824;?#20102;。

在市场上行期,真正能证明市场“活力十足”的,肯定是各物业形态的项?#23458;?#26102;的紧俏,其中肯定包括高端项目。典型的例子,龙湖双珑原著单价3-4w的别墅都能开盘售罄,这才叫市场上行。而目前的常州楼市表现来看,不少新入市的高端项目去化还是存在一定的压力的。甚至有一些高端项目迟迟不入市,这与对市场缺乏信心也有一定的关系。

都说买房是一个从无到有,从有到好的过程。这个过程就叫做置换。

所谓的置换,就是先置后换的过程。但当然有一部?#28382;梁?#25110;者专业的房地产投资群体不急于“换?#20445;?#32780;大量的“置”。但对于普通购房者来说,“换”的过程非常重要。想要换,首先要?#36873;?#32622;”的房子卖掉,那么二手房市场的活力就很重要,而从目前的常州楼市表现来看,二手房市场暂时还没有完全回温。

从最近一段时间二手房的去化量可以看出:

3月3日二手住宅成交:8套

3月2日二手住宅成交:1套

3月1日二手住宅成交:144套

2月28日二手住宅成交:117套

2月27日二手住宅成交:117套

2月26日二手住宅成交:124套

2月25日二手住宅成交:126套

从上一周二手房成交量来看,整体来说,相对于去年三季度之前动辄三四百套的二手住宅成交量,目前的二手住宅成交虽较春节前后?#20852;?#19978;升,但还称不上回暖。

而一旦二手房没法出手,那在“换”的脚步上就?#20852;?#28382;后,这也就会在一定?#28525;?#19978;影响高端产品的去化。

也就是说,截止到目前为止,常州市场上,刚需和高端产品的去化,新房和二手房源的去化,都出现了?#21482;?/b>

但有一个好的现象,那就是随着新房价格的不断上涨,新房二手房价格倒逐步开始减小甚至消失,未来二手房市场或许会迎来一定爆发。

二、产品迭代时期价值点体现在哪?

都说2018年开始,常州楼市经历了一个从产品扩张到产品迭代的过程。而这个产品迭代,不应该只是通过不断?#40644;?#22825;花板的房价来体?#37073;?#26356;应该让常州购房者看到不一样的产品价值点。

有个好笑的点,现在很多新项目发布之前,都会对外宣传花了几个亿打造了一个独一无二的售楼处,或者说打造了一个别具一格的网红售楼处。首?#26085;?#26080;可厚非,但是不是售楼处的价值越高,产品就越好,这肯定是?#36824;?#38057;的。

另外,对于产品本身,小编觉得现在市场上存在几个误解:

第一:高房价等于高端产品第二:精装房等于高端房

第三:精装改毛坯等于?#26723;?#20135;品标准

导致高房价的原因有很多,如高地价,这是高房价的根本,还有地块周边的独家资源等等。对于?#32435;?#32622;业来说,对产品的要求或许会更高,那么,对于产品本身的细节化配置,则会更挑剔。

小编一直保持的一个观点是,常州不缺房子,缺的是好房子。目前市场上的高价位楼盘,至今仍没?#24515;?#20010;盘在产品本身能做到无?#21830;?#21076;,只能说是相对更好。而从产品配置标准来看,都可圈可点。

但这也情有可原,任何的产品都不可能十全十美,房子也是,以天宁区的旭辉铂悦天宁来说,其精装标准和细节打造,能秒杀99%的常州现有产品,但有没有更好的,肯定有。

另外还有部分购房者迷信精装房,一方面,精装交付将是未来楼盘交付的共有趋势,另一方面有部分购房者认为精装房就等于高端房。然而,精装房只是开发商为了实现高溢价的一个手段而已,部分楼盘号称几千?#31185;?#30340;精装标准或许实际连千元都达不到。这种精装房如果能称得上“产品迭代?#20445;?#37027;只能说是未来路漫漫……

也有精装产品配置相对到位的楼盘,但无论如何,对于房子这个“产品?#20445;?#23588;其是涉及到精装的时候,购买就必须慎重了。

另一方面,小编秉持的观点是,同样的地段,毛坯房的溢价率会高于精装房。精装房由于入手的成本较高,加上精装标准不一,在进入二手市场后,受到的挑剔也会更多。

2018年底常州有多个精装改毛坯的项目,很多人认为这是一个?#23433;?#22909;”的?#34385;椋?#23454;际上?#37026;?#24819;想,精装改毛坯只?#36824;?#26159;?#26723;土斯?#25151;者的准入门槛。?#26723;?#20934;入门槛不等于?#26723;?#20135;品标准,只?#36824;?#26159;精?#28595;?#23454;现的那部?#24544;?#20215;,从开发商手中转移到?#26031;?#25151;者手中。

在呼唤“产品迭代”的常州,我们总结最后一点,那就是未来的市场,高端盘抗跌能力会相对更好,而毛坯房抗跌性高于精装。

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